De voor- en nadelen van bouwen, verbouwen en instapklaar kopen in 2020

De eerste knoop die je moet doorhakken wanneer een nieuwe woning op je verlanglijstje staat: ga je bouwen, renoveren of koop je een instapklare woning? Om je te helpen bij deze belangrijke keuze, bezorgt Viessmann je een overzicht van de verschillende factoren waarmee je rekening moet houden, de voor- en nadelen van elke optie en de nieuwigheden in de wetgeving wat betreft (ver-) bouwen en instapklaar kopen.

Bouwen, verbouwen of instapklaar kopen

Belangrijkste elementen om een verantwoorde keuze te maken tussen bouwen, renoveren en instapklaar kopen

Voor je de afweging gaat maken tussen bouwen, verbouwen en een instapklare woning kopen, moet je eerst enkele zaken uitklaren voor jezelf. Denk in eerste instantie goed na over volgende checklist:

  • Locatie: Waar wil je precies wonen? Wil je in landelijk gebied wonen waar nog bouwgrond ter beschikking is of verkies je een stadswoning waar vaak wat renovatiewerk aan te pas komt? Hoe bereikbaar is bovendien je toekomstige woonplaats en belangrijke voorzieningen zoals scholen, artsen,...? Dit alles kan je checken via de Mobiscore van jouw woning.
  • Type woning: Wat voor woning wil je? Kies je modern, klassiek, pastorijstijl of wil je een charmante woning met een geschiedenis of met enkele oude elementen zoals een oude trap en hoge plafonds?
  • Budget: Hoeveel budget heb je meteen ter beschikking en hoeveel moet gefinancierd worden door een bankinstelling of externe partij? Beschik je over een schenking of moet je voor het volledige bedrag van je woning en/of verbouwing een lening aanvragen?
  • Beschikbaarheid: Hoe snel wil je in je nieuwe woning intrekken? Wil je binnen 2 à 3 maanden al in je nieuwe woning intrekken of heb je meer tijd nodig? Heb je de middelen om iets te huren terwijl je aan het (ver-)bouwen bent?
  • Doorlooptijd van het project: Hoeveel tijd kan en wil je in je nieuwe woning steken? Wil je zelf vaak de handen uit de mouwen steken of besteed je verschillende taken en verbouwings- en renovatiewerken eerder uit wegens tijdsgebrek?

De voor- en nadelen om een keuze te maken tussen bouwen, renoveren en instapklaar kopen

Er zijn verschillende factoren die bijdragen aan jouw beslissing om te kiezen voor het (ver-) bouwen of instapklaar kopen van een eigen huis. Aan die factoren zijn echter een aantal voor- en nadelen verbonden. We staan hier stil bij de drie meest doorslaggevende elementen uit de checklist: locatie, budget en beschikbaarheid van de woning.

Locatie

De keuze tussen het bouwen van een eigen woning, verbouwen van een oudere woning en instapklaar kopen begint bij de locatie waar je wil wonen. In verstedelijkt gebied, met druk bevolkte centra is de bouwgrond eerder schaars goed waardoor je vaak gedwongen wordt om voor een (grondig) renovatieproject te kiezen. Volgens de Nationale Bank en Vito (Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek) zorgt de schaarste bovendien voor stijgende vastgoedprijzen maar tevens voor een land dat tegen 2050 zo goed als dichtgeslibd is. Benieuwd naar waar je nog bouwgrond kan vinden? Neem dan een kijkje bij de ruimtelijke ordening van jouw gemeente.

Buiten de steden is er daarentegen wel een gevarieerde keuze mogelijk en kan je kiezen voor een nieuwbouwproject, al dan niet met sleutel-op-de-deur. Bovendien kan je er ook voor opteren voor een renovatieproject of om een instapklare woning te kopen waar op termijn slechts kleine verbouwingswerken van toepassing zijn.

Budget

Het spreekt voor zich dat het project waarvoor je kiest afhankelijk is van je budget. Zo hebben de omvang van het (ver-)bouwproject en het btw-tarief een grote impact op het budget van een woning, maar ook de wetgeving inzake energiezuining (ver-)bouwen bepaalt voor een deel je budget.

Ga je bouwen dan moet je de kosten voor je bouwgrond en woning in één keer betalen, terwijl je tegelijk nog de huur of lening betaalt voor de woonst die je momenteel bewoont. Meteen erg grote happen uit jouw budget. Bij een grondige renovatie kan je eventueel al in een deel van de woning wonen en woondeel per woondeel aanpassen aan de moderne wooneisen. Een ander voordeel bij een renovatie van een woning ouder dan 10 jaar is dat je kan verbouwen aan een btw-tarief van 6% tegenover 21% bij nieuwbouw. Dat wil zeggen dat je op een budget van € 300.000 maar liefst € 45.000 bespaart bij een verbouwing.

Een bekend nadeel van een groot renovatieproject is dat het zeer moeilijk in te schatten is hoeveel het totale budget uiteindelijk zal bedragen. Bij een nieuwbouw, daarentegen, behoud je beter het overzicht van het totaalplaatje en kan je op voorhand beter inschatten op welk eindbedrag je zal stranden. Zowel voor nieuwbouw als voor grondige renovaties kan je uiteraard kiezen om samen te werken met een sleutel-op-de-deurfirma. Zo weet je exact wat je kan verwachten voor welk bedrag. Het nadeel aan dit concept is dan weer minder keuzevrijheid op vlak van materialen, leveranciers en technieken. Zowel voor een nieuwbouw als voor een grondige renovatie ben je trouwens verplicht om een deel van je energie via een hernieuwbare energiebron op te wekken. De meest gekende opties zijn:

  • zonneboiler
  • fotovoltaïsche zonnepanelen
  • warmtepomp
  • warmtepompboiler

Vooral fotovoltaïsche zonnepanelen zijn in 2020 enorm interessant. Het is namelijk het laatste jaar dat zonnepanelen het recht geven op een terugdraaiende meter. Bereken nu je terugverdientijd met de Viessmann berekeningstool. Met andere woorden een investering die zich op de korte termijn in een interessant financieel voordeel vertaalt. Is je koopwoning al degelijk geïsoleerd en conform de hedendaagse energienormen gebouwd? Dan loont het de moeite om enkel je verwarmingstoestel te moderniseren. Een nieuwe gascondensatieketel heb je op enkele jaren al terugverdiend. Heb je in je woning nog een oude mazoutketel staan? Denk er dan aan dat 2020 het laatste jaar is dat je mazoutketel nog mag vervangen door een energiezuiniger model.

Beschikbaarheid

Een extra factor die kan worden meegenomen worden bij het kiezen tussen bouwen, renoveren en instapklaar kopen, is de beschikbaarheid van de woning. Kan je meteen intrekken in je nieuwe woning? Of moet er in tussentijd voor een oplossing gezocht worden en ben je genoodzaakt om tijdelijk een woonst te huren tot je een nieuwe woning kan betrekken? Ook bij renovatiewerken zien we een verschil in beschikbaarheid. Bij een grondig renovatietraject waarbij een woning volledig gestript wordt, is het ook nodig om tijdelijk een andere uitvalsbasis te kiezen, daar waar bij meer beperkte verbouwingswerken net de mogelijkheid bestaat om tijdelijk in een deel van de woning in te trekken tijdens de werken.

Overwegingen in functie van de EPB-wetgeving

Een belangrijk element om mee in rekening te nemen bij (ver-)bouwplannen, is dat vereiste normen en regels bij een nieuwbouw veel strenger zijn. Zo moet een EPB-verslaggever aangesteld worden bij de bouw van de woning. Dit kan de ontwerpende architect zijn, maar eveneens een ingenieur of andere architect. Tijdens het bouwproces volgt deze verslaggever op of aan de energienormen voldaan wordt en rapporteert hier transparant over. Hij maakt bovendien een startverklaring die hij indient bij het Vlaams Energieagentschap. Na de werken wordt dan bij diezelfde instelling een EPB-aangifte gedaan.

Vanaf 1 januari 2020 is het vereiste E-peil bij een grondige renovatie - de officiële benaming is ‘ingrijpende energetische renovatie’ - E70 terwijl dit bij een nieuwbouw E35 is. Vanaf 2021 ben je bij een nieuwbouw trouwens verplicht om Bijna-EnergieNeutraal of BEN te bouwen, wat overeenkomt met E30. Wie op de lange termijn denkt, doet dit jaar dus al een extra inspanning. Aan die strengere eisen hangt uiteraard een prijskaartje, maar dit gaat tegelijk gepaard met een lagere energiefactuur.  

Wil je voor jouw project op voorhand het EPB berekenen? Doe dan zelf de test met de Viessmann rekentool.

Hoe kunnen we u helpen?