Hoe maak ik de keuze tussen bouwen, sleutel-op-de-deur of renoveren?

Wanneer je de stap zet naar een nieuwe woning, is er de keuze tussen zelf bouwen of een instapklare woning van een sleutel-op-de-deurfirma. Gezien de steeds groter wordende schaarste aan bouwgronden en bouwprojecten op de markt, is het grondig renoveren van een woning een waardig alternatief. Dit artikel helpt je een onderbouwde keuze maken tussen deze drie manieren om je nieuwe thuis te realiseren.

Nieuwbouw

Sleutel-op-de-deur

Grondige renovatie

Bouwen, verbouwen of instapklaar kopen

Nieuwbouw

Een nieuwbouwproject biedt je de mogelijkheid om je woning volledig naar wens vorm te geven, van locatie tot afwerking.

Het project begint met de zoektocht naar een geschikte bouwgrond. Je zoekt een perceel dat groot genoeg is voor de geplande woning, eventuele bijgebouwen of een zwembad. Ook de ligging nabij belangrijke verkeersassen, openbaar vervoer, winkels, scholen en andere voorzieningen kan de keuze beïnvloeden. In elk geval worden grote en goed gelegen bouwgronden schaars.

Binnen de grenzen van je budget en de bouwvoorschriften heb je bij een nieuwbouw een maximale keuzevrijheid. Je kiest zelf hoe je woning er zal uitzien, welke materialen en technieken je wil gebruiken en met welke partners je samenwerkt. Vanaf 1 januari 2021 is het volgens een Europese richtlijn wel verplicht om BEN (bijna-energieneutraal) te bouwen bij nieuwbouw.

Zelf bouwen, vraagt een grote inspanning. Je zoekt eerst een bouwgrond. Vervolgens ga je vergunningen aanvragen, offertes van architecten, aannemers en installateurs vergelijken, materialen kiezen … Tijdens het bouwproces zul je de verschillende partijen nauw moeten coördineren en opvolgen. Op die manier hou je wel de vinger aan de pols van je project.

Bij een nieuwbouwproject betaal je zowel de bouwgrond als de woning. De oppervlakte en situering van de grond bepalen in belangrijke mate de prijs, en goed gelegen bouwgrond wordt schaarser en duurder. Aangezien je zelf je bouwpartners kiest, kun je op zoek gaan naar de beste verhouding prijs-kwaliteit voor alle materialen en technieken. En je kunt besparen door zelf bepaalde werken uit te voeren. Wanneer je in Vlaanderen een nieuwbouwwoning met een laag E-peil bouwt, krijg je gedurende 5 jaar korting op je onroerende voorheffing: 50% bij ≤E30 en 100% bij ≤E20.

Sleutel-op-de-deur

Een sleutel-op-de-deurfirma bouwt instapklare woningen. Zo’n bedrijf coördineert alle onderaannemers, van de grondwerken en ruwbouwfase tot de afwerking.

Sommige sleutel-op-de-deurfirma’s kopen zelf bouwgronden om er vervolgens instapklare woningen op te bouwen. In dat geval ben je afhankelijk van de percelen die het bedrijf in de aanbieding heeft. Andere firma’s realiseren projecten op de grond die de bouwheer zelf heeft aangekocht. Dan gelden dezelfde opmerkingen als bij nieuwbouw.

Sleutel-op-de-deurfirma’s hebben vaak een gamma aan ‘standaardwoningen’ in verschillende stijlen. Binnen dat aanbod zijn beperkte afwijkingen op vlak van indeling, materialen, afwerking en technieken mogelijk. Aangezien het ook hier om nieuwbouw gaat, is je aannemer vanaf 1 januari 2021 verplicht om een BEN-woning te bouwen.

De sleutel-op-de-deurfirma coördineert de bouwwerken en heeft vaste onderaannemers. Dat betekent dat je als bouwheer minder tijd moet investeren in het kiezen van installateurs, coördinatie en opvolging.

De prijs van een instapklare woning hangt af van de ligging en de grootte van de bouwgrond en de afwerking van het huis. Ook de coördinerende taak van de sleutel-op-de-deurfirma heeft zijn prijs. Aangezien zo’n bedrijf met vaste partners werkt, is er minder mogelijkheid om prijzen van materialen, technieken en aanbieders te vergelijken. Tot slot geldt ook hier dat wanneer je in Vlaanderen een nieuwbouwwoning met een laag E-peil bouwt, je gedurende 5 jaar korting krijgt op je onroerende voorheffing: 50% bij ≤E30 en 100% bij ≤E20.

Grondige renovatie

Goed gelegen bouwgrond wordt steeds schaarser. Een bestaande woning renoveren, is dus een valabel alternatief voor een nieuwbouwproject.

Ook voor een renovatieproject is het uitkijken naar een perceel met een goede ligging dat voldoende groot is voor eventuele bijgebouwen of een zwembad. Aangezien bouwgronden vroeger groter waren en er minder strikte eisen werden gesteld op het vlak van omgevingsvergunningen, is het wellicht makkelijker om een passende locatie te vinden.

Bij een grondige renovatie ben je in grote mate afhankelijk van de vorm, grootte en de indeling van de bestaande woning. Toch is het mogelijk bepaalde muren uit te breken of constructies bij te bouwen. Let er wel op dat het voor bepaalde ingrijpende wijzigingen aan het gebouw verplicht is om een architect in te schakelen, een bouwvergunning aan te vragen en aan de geldende EPB-eisen te voldoen. Verder heb je bij een renovatie een grote keuzevrijheid op het vlak van aannemers, materialen, technieken en afwerking. Van gevelsteen tot ramen en vloeren: alles is naar wens aan te passen.

Een grondige renovatie kost tijd. Veel hangt af van wat je zelf doet en laat uitvoeren. Net zoals bij een nieuwbouw zul je offertes moeten opvragen en vergelijken. Wanneer je samenwerkt met een aannemer, vraagt de coördinatie en opvolging van de werken de nodige tijdsinvestering. Er bestaan ook gespecialiseerde firma’s die sleutel-op-de-deurrenovaties uitvoeren en je als bouwheer maximaal ontzorgen.

Een grond met een bestaande woning kan goedkoper zijn dan een leegstaande bouwgrond en een bouwproject. Maar ook de renovatiewerken zelf vormen een grote kostenpost. Daartegenover staat wel een lager btw-tarief voor de werken: wanneer de woning ouder is dan tien jaar, betaal je 6% btw, tegenover 21% bij nieuwbouw. Zo bespaar je 15% op bouwwerken, de installatie van technieken, een nieuwe keuken of badkamer … Wanneer je project in Vlaanderen een ingrijpende energetische renovatie is en je een E-peil ≤60 realiseert, krijg je gedurende 5 jaar 100% korting op de onroerende voorheffing. Een ingrijpende energetische renovatie is ofwel een functiewijziging met een beschermd volume groter dan 800 m³, ofwel een renovatie waarbij minstens de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren, volledig worden vervangen én minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving, worden geïsoleerd, voor zover het geen ontmanteling, gedeeltelijke herbouw of herbouw betreft.

Wanneer je de bestaande woning sloopt en een nieuwe woning bouwt, geldt het reguliere btw-tarief van 21%. In dat geval gelden de EPB-eisen voor nieuwbouw en geniet je in Vlaanderen de financiële voordelen die bij een lager E-peil horen. Verder hangen de kosten af van wat je zelf uitvoert en uitbesteedt aan een aannemer. Net als bij nieuwbouw loont het om offertes te vergelijken. Eventueel kun je enkele werken uitstellen of spreiden in de tijd om meer budgettaire ruimte te krijgen.

Hier volgt een handig overzicht van de mogelijkheden.

  Nieuwbouw Sleutel-op-de-deur Grondige renovatie
Locatie   Voldoende grote en aantrekkelijk gelegen bouwgrond wordt zeldzaam Afhankelijk van aanbod firma, tenzij je zelf de grond koopt Goed gelegen woningen iets makkelijker te vinden
 Keuzevrijheid Maximale keuzevrijheid Binnen de mogelijkheden van de firma Beperkingen bestaande woning; uitgebreide keuze qua afwerking
Tijdsinvestering Groot Beperkt Groot
Budget  Goed gelegen bouwgrond is duur; er is de mogelijkheid om aannemers te vergelijken en sommige zaken zelf iot te besteden; vermindering van onroerende voorheffing bij laag E-peil (in Vlaanderen)  Afhankelijk van firma en onderaannemers, want minder mogelijkheid om prijzen te vergelijken; vermindering van onroerende voorheffing bij laag E-peil (in Vlaanderen)  Woning goedkoper in aanschaf; renovatiewerken voordelig door btw-tarief van 6%; mogelijkheid om prijzen te vergelijken en zelf zaken uit te voeren; voordeel bij laag E-peil (in Vlaanderen)

Hoe kunnen we u helpen?